martes, 28 de mayo de 2013

RESPONSABILIDAD DEL MARTILLERO POR FRUSTRAR COMPRA VENTA DE INMUEBLE

"RIVA, SILVANA LORENA C/ LALOSA, JORGE MARIO Y OTROS S/ SUMARIO (EXPTE.:1351)"
A C U E R D O :
En la ciudad de Concordia, provincia de Entre Ríos a los .17.días del mes de abril de 2013, se reúnen en el Salón de Acuerdos de la Sala II en lo Civil y Comercial de la Excma. Cámara de Apelaciones, los Señores Vocales Dres. HORACIO EDGARDO MANSILLA, SILVIA ELENA TABORDA y HÉCTOR RUBÉN GALIMBERTI, para conocer del recurso de apelación concedido en autos "RIVA, SILVANA LORENA C/ LALOSA, JORGE MARIO Y OTROS S/ SUMARIO (EXPTE.:1351)" respecto de la sentencia de fs.150/157.De conformidad con el sorteo de ley oportunamente realizado, -art. 260 del C.P.C. y C.- la votación deberá efectuarse en el siguiente orden: Sres. Vocales Dres. SILVIA ELENA TABORDA, HÉCTOR RUBÉN GALIMBERTI y HORACIO EDGARDO MANSILLA.
Estudiados los autos, la Sala plantea la siguiente cuestión a resolver:
¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?
A la cuestión propuesta, la Señora Vocal Dra. Silvia Elena Taborda, dijo:
Que la magistrada actuante, resolvió la litis planteada entre las partes con la sentencia dictada a fs. 150/157 vlto. rechazando la demanda por indemnización de daños y perjuicios incoada por Silvana Lorena Riva contra Jorge Mario Lalosa y/o Lalosa Propiedades y/o Inmobiliaria Lalosa y/o quien resulte jurídicamente su titular, e imponiendo las costas a la actora perdidosa.
Para así dicidir, luego de describir la actividad del corredor inmobiliario y el marco jurídico que rige la misma - leyes nacionales Nº 25.028, 23.282 y ley provincial Nº 9739 -, sostuvo que en el caso el demandado Jorge Mario Lalosa actuó como personal de la Inmobiliaria Lalosa, derivando a la actora a un estudio jurídico en el
que se encontraba en trámite el sucesorio del titular del inmueble objeto de la compraventa celebrada para que allí le brinden toda la información respecto del estado de dominio del bien ofrecido en venta. Destaca que en la cláusula sexta el vendedor - Sr. José María Miño - se obliga a entregar la documentación completa de la sucesión en trámite de su padre Proscopio Miño a fin de realizar la escritura.
Alude luego a los presupuestos que deben concurrir para que funcione la responsabilidad civil - ya que la del corredor es una especie de ésta- mencionado como tales a : 1) existencia del daño, 2) antijuricidad o ilicitud, 3) relación de causalidad y 4) factor de atribución, concluyendo luego de analizar las constancias de autos que no se da en el caso el requisito del nexo causal adecuado que determine la responsabilidad de los demandados. Considera que estos últimos desplegaron una conducta adecuada a la actividad desarrollada y conforme a normas que la rigen citando el art. 34 inc. a 1º parte de la ley 20.266/73 t.o. ley 25.028 y destaca que si no se encuentra asentada la operación concluida (art. 35), es porque está probado que la actora celebró por sí el contrato con el vendedor, sin participación de los demandados - en alusión al agregado a fs.104/105- y, esas circunstancias son las que le permiten concluir que no hubo nexo causal entre el daño que aquí reclama la actora y la actuación cumplida por la accionada.
Contra dicho decisorio se alza la reclamante mediante recurso interpuesto a fs. 159 y concedido a fs. 160 sustanciándose los agravios con la parte contraria que no fueron replicados, quedando los autos en estado de resolver.-
Que, en cuanto a la relación de los hechos de la causa efectuada por la a-quo, no habiendo sido cuestionada y/o impugnada por las partes, por razones de brevedad doy aquí por reproducidas tales constancias.
Los agravios esgrimidos por la recurrente, son los que a continuación en síntesis se exponen: a) se queja por la aplicación parcializada que hace la a-quo de la ley 25.028 ya que solamente menciona los arts. 34 y 35, pero no así el art. 36 especialmente en sus incs. c, d, e, g, j y l que precisamente establecen las obligaciones de los corredores, que tampoco menciona siquiera la ley provincial nº 9739 que regula la Matrícula y actividad de los Corredores Públicos Inmobiliarios que también establece obligaciones en cabeza del colegiado (art.9); b) critica que se le haya dado entidad a personas llamadas colaboradores, al decir que son el "brazo largo" de la persona principal, cuando la ley provincial precisamente quiere desterrar ese tipo de participación (art.10 in d); c) que entienda la juzgadora que el inmueble era de una persona fallecida cuando ni siquiera era de esa persona, sino que resultó ser de un tercero de apellido Todone, situación a la que se llegó por no requerir la inmobiliaria los informes de dominio que debía pedir antes de ofrecer en venta el bien; d) se queja de la incorrecta interpretación de la secuencia de los hechos al analizar la prueba, como el instrumento agregado a fs. 104/105 del que sostiene se hizo para salvar el dinero de la actora pero afirma que ello no es la culminación de un correcto actuar de la inmobiliaria, agregando que ha omitido valorar otras pruebas como las testimoniales y confesionales lo que la llevó a una errada conclusión, e) se queja de la mención que hace el fallo de la responsabilidad de las personas jurídicas y la objetiva del art. 1113 de CC cuando la legislación sólo permite la matriculación de personas físicas, agregando que mal interpretó también la existencia de los elementos para que concurra la responsabilidad civil, asegura que el daño existe y aún hoy se sigue generando ya que no se pudo concretar la escritura del inmueble por haber omitido pedir el informe previo para conocer la titularidad del mismo, que se le cobró comisión
y hasta se le ofreció devolverla ante la frustración del negocio no dando recibo legal, que tampoco estuvo presente en el acto de firma del boleto ni se colocó sello alguno de intervención, siendo elocuente todo ello del daño y nexo causal ante el incumplimiento de tales obligaciones, solicitando por tales razones la revocación del fallo.
Adelantando el sentido de mi voto digo que, las constancias de la causa y el derecho aplicable a la controversia presagian una solución distinta a la alcanzada en la anterior instancia.
Veamos.
Está admitido expresamente por el codemandado Jorge Mario Lalosa - al prestar declaración testimonial a fs. 68 y vlto.- que actuó como colaborador de su hijo Ignacio, quien es el titular de la inmobiliaria también demandada y que, como tal concretó el negocio entre la actora y el vendedor Miño en nombre de "Lalosa Propiedades", afirmando luego que no pertenece a la firma, que está jubilado. Dijo también en el mismo acto que el inmueble se ofrecía a través de un cartel de venta (cfr.fs. 3/6) consultando la interesada por el mismo y de allí en más, ante un planteo de compra, mando a la actora a un estudio jurídico - Dra. Castro - para que averigue las condiciones del bien, que fue esta profesional quien la asesoró toda vez que intervenía como abogada en el juicio sucesorio del padre del vendedor, decidiéndose días después la firma del boleto a la que también reconoce concurrió (insiste como colaborador) sin dejar constancia de su intervención en el instrumento. En similar sentido Ignacio Raúl Lalosa a fs. 69 dice que luego del planteo de compra formulado por la actora, acercó a las partes al mencionado estudio jurídico para que, una vez confirmada la situación del inmueble por parte de éste se concrete la firma del boleto citándose para ello al Sr. José María Miño, afirmando que mandó a su padre al acto de la firma como colaborador, por no poder asisitir en forma personal. Agrega en su testimonio que,
para este caso como paso previo consultó al Escribano Melgarejo quien pidió informes al Registro de la Propiedad y a la Escribana Belén Brarda. Preguntado si quiere agregar algo más, por último dice que al surgir inconvenientes con la escrituración propone la devolución del importe recibido por la inmobiliaria a las partes, aceptando tal ofrecimiento sólo la vendedora, no así la compradora la que aclara se halla - no obstante la frustración del negocio- en posesión del inmueble .
Por su parte los escribanos mencionados fueron traídos como testigos. Es así que a fs. 76/77 en su declaración Brarda manifiesta que, quien le pidió la confección de la escritura fue el demandado Jorge Lalosa haciéndole saber que el boleto ya estaba confeccionado por otra profesional, Dra.Castro Gil, que había iniciado el sucesorio y que en ese expediente ya estaban cumplidos los pasos necesarios para la escrituración, circunstancia ésta corroborada mas tarde por dicha letrada al ser consultada. Agrega que como ella no redactó el boleto, fue al Registro a ver la matrícula antes de pedir el certificado y, allí advierte que la escritura tenía nota marginal de una venta posterior, al ver la venta constata que el Sr. Proscopio Miño no era el titular registral del inmueble objeto del boleto sino que figuraba como tal un Señor de apellido Todone, mostrándose sorprendidos tanto Lalosa como Castro Gil al ponerlos en conocimiento de la situación. El escribano Melgarejo a fs. 80 declara que a pedido de Lalosa solicitó un informe de dominio, que en realidad era para bloqueo registral por si pasaba algo (ver fs. 29 y vlto.), porque él no iba a intervenir en esa venta.
La abogada Castro Gil al prestar declaración testimonial a fs. 89/90 dice haber visto el título de propiedad del inmueble porque tramitó el sucesorio de Proscopio Miño donde está inventariado, que no había nota marginal alguna y que luego de confeccionado el boleto, al
hacerse las averiguaciones para iniciar los trámites de certificado de plano por el agrimensor, surgió que figuraba como titular registral otra persona, aclarando que a todo esto el negocio ya se había realizado. Manifiesta también que al acto de la firma del boleto, que fue en su estudio jurídico, asistió el Sr. Jorge Lalosa.
Resulta evidente de estos testimonios que la parte demandada, antes de celebrar en fecha 07-09-2007 el boleto de compraventa obrante a fs. 2 y vlto., incumplió en forma palmaria las obligaciones que a los corredores públicos inmobiliarios impone la ley nacional nº 20.266 modificada por ley 25.028 en sus arts. 33, 34 inc.c), 36 inc. b), c), e), g), j) y la ley provincial nº 9739 en arts. 4 inc. f), 8 inc.b), 9 inc.c) , i) y 10 inc. d), toda vez que no surge acreditado por medio alguno que la parte accionada haya cumplido con el deber impuesto de "comprobar la existencia de los instrumentos que acrediten el título invocado por el comitente, recabando cuando se trate de bienes inmuebles, la certificación del Registro de la Propiedad sobre la inscripción de dominio, de los gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aquéllos .." (art. 36 inc. c) ley 20.266) deber éste íntimamente relacionado al previsto en el inc. e) de la norma que consiste en "proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades....". Pongo de resalto que, este último deber tiene por objeto que las partes interesadas en celebrar una operación antes de llevarla a cabo tengan un exacto y preciso conocimiento de los riesgos que la misma pueda tener. De ahí que el intermediario debe brindar a quien se interese como comprador la información más completa posible acerca de las condiciones de dominio del inmueble a fin de que el negocio pueda realizarse con la seguridad que el tráfico mercantil requiere (cfr. CNCom., Sala A, en autos "Nigro, Carlos H. c/ Tambone, Amalia M. C. y otros" del 26-02-2010, La ley on line
Ar/Jur/6372/2010; íd. C.Civ.Com. y Lab., Vendo Tuerto, 2006/09/14 en "Meritano, P.P. y otra c/ Lanthier, R.H. y otros" en LLLitoral 2007 pág. 473).-
En el caso, tenemos que al momento de firmarse el boleto de compraventa entre las partes, en el estudio jurídico de la Dra. Castro Gil, con la presencia del Sr. Jorge Lalosa (aunque sin su intervención en el instrumento), como quedó probado con la prueba reseñada, deviene manifiesto el incumplimiento de tales deberes antes de concretarse la operación de venta. La circunstancia de haber derivado al comprador al estudio de la profesional indicada para la redacción del boleto y posterior escrituración - argumentando que ésta conocía el tema por haber tramitado el juicio sucesorio de Proscopio Miño (padre del vendedor) donde estaba inventariado el bien en cuestión - de ninguna manera releva a la inmobiliaria y corredor interviniente de los pasos que debió observar para prevenir que ocurran situaciones como las que motivan esta litis, ya que de haberlo hecho hubiera estado advertido el comprador interesado de la dificultad presentada, pudiendo así desistir de llevar a cabo el negocio. Ahora bien, como dije antes, esos informes previos no existieron y esta omisión hace que la decisión de la actora de comprar se concrete en septiembre del año 2007 sin conocer en esa oportunidad el riesgo que asumía. Es recién, al pretender elevar a escritura pública el instrumento privado que la Escribana Brarda actuando diligentemente - al ir a verificar los datos del boleto en el Registro correspondiente - hace saber a las partes que el titular no es Proscopio Miño, sino un señor de apellido Todone (cfr. acta de fs. 76/77, respuesta a la primera pregunta). Dados así los hechos, resulta más que claro que la demandada se condujo en forma negligente, lo que es inadmisible en corredores inmobiliarios que supone un grado de especialidad acorde con la tarea a desempeñar
que los obliga a obrar con prudencia y conocimiento de su actividad profesional (ley 20.266 y arts. 512, 902, 909 y 1074 del C.C.). El obrar culpable e imprudente de la accionada configurado - como vimos- al no dar acabado cumplimiento con la normativa aplicable de modo obligatorio a su actividad, toda vez que con el simple cuidado de corroborar previamente con un informe de dominio la existencia de la documentación necesaria y en regla para enajenar el inmueble de marras se hubieran evitados los inconvenientes aquí suscitados. Esta omisión es la que lleva a imputarles responsabilidad ante el reclamo formulado, quedando de este modo probada la conexión causal jurídicamente relevante entre el hecho de los demandados (actuar omisivo) y el daño sufrido por quien pide la reparación, sin que empece a ello la actuación que le cupo a la abogada Castro Gil como lo esbozan los accionados en su defensa para tratar de eximirse de responsabilidad (cfr. fs. 31 vlto. y testimoniales de ambos), toda vez que la actuación profesional de aquélla - y en su caso responsabilidad - resulta independiente y autónoma de la probada negligencia con la que actuó aquí el corredor inmobiliario. Reitero, este último debió cumplir con una obligación profesional a su cargo, que les es propia y que no llevó a cabo, por lo que en modo alguno se ve enervada su responsabilidad por la derivación que se hiciera de la clienta al estudio jurídico para la redacción del instumento privado. Nótese que tan admitido está el actuar contra legem de la accionada y, que ello sería capaz de generarle algún tipo de responsabilidad que reconoce haber propuesto la devolución de la comisión cobrada por la operación en cuestión aceptando el dinero sólo el vendedor Miño, no así la compradora que no aceptó la propuesta (cfr. fs. 68 y 69).
Que determinada entonces la responsabilidad que le cupo a la demandada en el conflicto entre partes, corresponde dilucidar lo atinente al resarcimiento solicitado.
Advierto que la actora enumeró en su demanda una serie de perjuicios que vinculó causalmente al proceder de aquélla tales como: daño material, lucro cesante, daño moral y gastos no documentados lo que en su conjunto asciende a la suma de $41.900.
Adelanto desde ya, que alguno de ellos devienen improcedentes por los siguientes motivos. Así respecto del daño material, que dice consistió en haber pagado la suma de $29.500 al celebrar el boleto de compraventa y $ 1.100 de comisión que hoy no lo posee en su patrimonio, resulta inadmisible la pretensión toda vez que está probado con la agregación del convenio celebrado en febrero de 2008 entre comprador y vendedor a fs. 104/105, que rescinden del boleto de compraventa primigenio y lo convierten en una cesión de derechos posesorios y hereditarios (ver cláusula tercera) quedando el dinero entregado - $ 29.500- a favor del Sr. Miño. Es decir, la reclamante en definitiva quedó con el inmueble - si bien como cesionaria - conforme surge de la cláusula sexta, detentando la posesión del mismo según consta en el informe de fs. 107/108 remitido por la oficina catastral de la Municipalidad de la ciudad de Chajarí que adjunta plano de mensura aprobado en el que figura la actora Silvana Lorena Riva como poseedora. Con lo cual, el daño material que se dice irrogado no es tal, el que de admitirse sin dudas configuraría un enriquecimiento ilícito de aquélla.
El lucro cesante tampoco debe prosperar por las razones supra mencionadas y por alegarse además en forma dogmática sin que haya prueba alguna que lo corrobore.
Distinto es el caso del daño moral el que, atento las condiciones en que se desarrollaron los hechos de la causa y vicisitudes atravesadas por la actora antes descriptos (art. 522 del CC) son pasibles de generar una lesión íntima a sus sentimientos que deben ser indemnizados, aunque no en la medida pretendida en la
demanda por considerarlo excesivo. Tal como se ha explicitado supra la conducta de la demandada fue a todas luces negligente al incumplir en forma manifiesta con los deberes legales impuestos, situación que llevó a que la actora debiera reencauzar el negocio con el vendedor quedando a la espera de un proceso de usucapión sobre el bien, lo cual sin dudas debió generar en aquélla un importante estado de desazón e incertidumbre por lo menos hasta la celebración del convenio aludido que puso fin al conflicto entre compradora y vendedor (ver cláusula sexta y séptima fs. 104/105) que merece resarcimiento adecuado.
Ahora bien, sabido es que el resarcimiento del agravio moral, derivado de la responsabilidad contractual queda librada al arbitrio del juez, quien libremente apreciará su procedencia concediéndose con cierta estrictez y atendiendo a las pautas del art. 522 CC. En tal orden, teniendo en cuenta las circunstancias del caso (entre ellos monto involucrado en la operación negocial), evaluando la existencia del sufrimiento padecido estimo pertinente y razonable otorgar por este concepto la suma de $ 6.000 con más los intereses devengados desde que se produjo el daño (fecha del boleto de compraventa) hasta su efectivo pago calculados según tasa activa que cobra el BNA en sus operaciones ordinarias de descuento de documentos.
En cuanto a los gastos no documentados no corresponde su indemnización como un item del daño material, sino que deberán liquidarse en la oportunidad prevista en el art. 19 de la ley 7046.-
Dado el resultado del pleito, las costas de ambas instancias se imponen a la parte vencida por aplicación del principio general del art. 65 del CPCC.-
Así voto .-
A igual cuestión propuesta, el Sr. Vocal Dr. Héctor Rubén Galimberti, dijo:
Que se adhiere al voto de la Sra. Vocal preopinante.
A idéntica cuestión, el Sr. Vocal Dr. Horacio Edgardo Mansilla, dijo:
Que se adhiere al voto de los Sres. Vocales, Dres.:Silvia Elena Taborda y Héctor Rubén Galimberti.
Con lo que quedó conformada la siguiente sentencia:
S E N T E N C I A:
Concordia, 17 de abril de 2013.
Y V I S T O S :
Por los fundamentos del Acuerdo que antecede,
S E R E S U E L V E :
1- REVOCAR la sentencia de la instancia anterior y, por lo tanto, HACER LUGAR parcialmente al recurso de apelación deducido por SILVANA LORENA RIVA, admitiéndose el reclamado daño moral, por lo que se condena concurrentemente a los demandados JORGE MARIO LALOSA, y/o LALOSA PROPIEDADES y/o INMOBILIARIA LALOSA a pagar a aquélla por tal concepto la suma de Pesos Seis Mil ($ 6.000) a la fecha del daño, con más los intereses devengados especificados en el considerando que antecede.
2- IMPONER las costas de ambas instancias a la demandada vencida (art.65CPCC).-
3- DIFERIR la regulación de honorarios para su oportunidad.
REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE y, en estado, BAJEN.-
FIRMADO: TABORDA. GALIMBERTI. MANSILLA
JUZGADO DE ORIGEN:JC0000CH Nº DE EXPTE: 8613
SALA CIVIL y COMERCIAL II. EXPTE. Nº 1351
ES COPIA
Liliana E. MORNACCO
Secretaria

FALLO LABORAL CAMARA NACIONAL DEL TRABAJO

TS07D45245
SENTENCIA DEFINITIVA Nº 45245
CAUSA Nº 1.152/2009 - SALA VII - JUZGADO Nº 67
En la Ciudad de Buenos Aires, a los 24 días del mes de ABRIL de 2013, para dictar sentencia en estos autos: “QUIROZ SUSANA BEATRIZ C/ COMPAÑÍA PULIRE S.A. Y OTRO S/ DESPIDO” se procede a votar en el siguiente orden:
LA DOCTORA BEATRIZ I. FONTANA DIJO:
"...EL TRIBUNAL RESUELVE: 1) Desestimar el planteo de inconstitucionalidad interpuesto por la demandada La Rural S.A.. 2) Confirmar la sentencia en todo cuanto fuera materia de recurso y agravio. 3) Confirmar la regulación de honorarios apelada. 4) Imponer las costas de alzada a cargo de las demandadas. 5) Regular los honorarios de los letrados que intervinieron en la alzada en el 25% (VEINTICINCO POR CIENTO) de lo fijado para primera instancia.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
 fuente INFOJUS

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